Tentang PJB Lunas dan Belum Lunas

Jika bentuknya adalah :
PJB Belum Lunas......
maka di dalamnya tidak ada kuasa, kecuali syarat-syarat pemenuhan suatu kewajiban.

Sedangkan jika pembayaran sudah lunas dan dibuatkan PJB Lunas.....
maka di dalamnya dibarengi dengan Kuasa untuk menjual, dari penjual kepada pembeli.

Jadi, ketika semua persyaratan sudah terpenuhi, tanpa perlu kehadiran penjual karena sudah terwakili sudah memberikan kuasa, dengan redaksi kuasa untuk menjual kepada pembeli, Notaris/PPAT dapat langsung membuatkan Akta Jual Belinya untuk kemudian memproses balik nama sertifikatnya.

Dalam Pasal 1792 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPerdata”) menyebutkan, “Pemberian kuasa adalah suatu perjanjian dengan mana seorang memberikan kekuasaan kepada seorang lain, yang menerimanya, untuk atas namanya, menyelengarakan suatu urusan”.

Kuasa untuk menjual, masuk kedalam kategori kuasa yang digunakan untuk memindahtangankan benda yang sejatinya hanya dapat dilakukan oleh pemiliknya saja. Maka dari itu, untuk kuasa menjual ini, diperlukan suatu pemberian kuasa dengan kata-kata yang tegas di dalam aktanya (Pasal 1796 KUHPerdata).

Kuasa untuk menjual ini, bisa masuk sebagai klausul dalam PJB, bisa juga berdiri sendiri, berbentuk akta tersendiri.

Jadi, ketika tanda tangan, menandatangani dua akta:
1. PJB dan
2. Akta Kuasa Untuk Menjual.

Dalam hal Kuasa untuk menjual masuk sebagai klausul dalam PJB, maka yang ditandatangani hanyalah akta PJB saja.
Dalam klausul tersebut dinyatakan/diatur dengan kata-kata yang tegas bahwa Saudara memberikan kuasa untuk menjual kepada pembeli, maka pada saat terpenuhinya semua persyaratan untuk meningkatkan PJB menjadi Akta Jual Beli,

Saudara, selaku penjual, memang tidak perlu repot-repot untuk hadir kembali menandatangani Akta Jual Beli-nya, cukup pembeli saja. Pembeli bertindak selaku kuasa dari penjual, atas dasar kuasa yang sudah ada di PJB, yang mana PJB itu telah ditandatangani dengan sempurna oleh penjual dan pembeli.
 
Untuk jenis akta PJB Lunas, Kuasa Menjual yang terdapat di dalam akta PJB Lunas bersifat mutlak, artinya tidak dapat dicabut kembali dan tidak akan berakhir karena sebab-sebab yang diatur dalam Pasal 1813 KUHPerdata. Hal ini untuk menjamin kepastian hukum bagi pembeli yang sudah membayar lunas harga yang sudah dibayarkannya secara penuh namun belum bisa dilaksanakan baliknamanya karena satu dan lain hal ada syarat-syarat yang belum terpenuhi. Perlu juga diperhatikan bahwa, jika kuasa menjual ini bagian yang tak terpisahkan dari PJB Lunas, maka dalam hal akta PJB Lunas tersebut telah ditandatangani dengan sempurna tanpa ada unsur khilaf, paksaan maupun tipuan, maka proses PJB Lunas, yang dilanjutkan menjadi AJB dan sampailah pada balik nama sertifikat tersebut, memang sudah berjalan sebagaimana seharusnya.

 
Kecuali jika kuasa menjual yang dibuat secara murni dengan tujuan untuk menjualkan suatu aset tanpa terkait dengan akta PJB tersebut. Kuasa menjual murni tersebut dapat dicabut dengan menggunakan akta pencabutan kuasa, dalam hal jual beli dan baliknama belum dilakukan. Namun demikian, jika sudah dibaliknama, berarti akta jual beli sudah terjadi. Pembatalan jual beli harus melalui gugatan ke Pengadilan Negeri yang berwenang jika Saudara dapat membuktikan bahwa pemberian kuasa diberikan karena khilaf, ada paksaan ataupun karena penipuan.