Selasa, 25 Desember 2018

Buah Nam Nam

Silaturahmi ke rumah induk semang suami dulu....waktu pamitan ngga sengaja lihat buah ini....sayangnya ngga sempat difoto pohonnya....tapi beruntung ibu semang ngasih beberapa buah tua untuk ditanam di rumah nanti....
Buahnya bentuknya aneh, benjol sana benjol sini nggak beraturan dan buahnya sendiri
unik karena bunga dan buahnya hanya tumbuh dibatang dekat pangkal akar
menempel di batang pohonnya. Kata ibu semang buat ibu2 yang lagi ngidam buah ini enak buat dirujak atau dimakan langsung..rasanya mirip rasa buah jambu bol.... malah di beberapa daerah digunakan sebagai sambal...pertama kali kenal buah ini di pemakaman keluarga di Garut itu pun pohonnya sudah tua dan mulai jarang berbuah....sekarang termasuk buah yang susah dicari....
Menurut hikayat dulu ....ada anak kecil yang ingin membantu ibunya memunguti buah yang jatuh di halaman rumahnya...si ibu selalu bicara kepada anaknya......nam nam....!!  gancang.... engke buahna kaburu didahar ku lalay...nam nam.. geura pulungan....!! karena itu buahnya disebut buah nam nam.....

Tentang 7 Mitos dan Fakta Dalam Krediet dan BI Checking

Mitos tersebut antara lain sebagai berikut.

Pertama, tiap orang memiliki skor kredit. 

Kedua, hanya orang kaya yang memiliki skor kredit bagus. 

Ketiga, untuk mendapat kredit, kamu harus memiliki utang terlebih dahulu.

Keempat, memiliki banyak utang akan membuat peringkat BI Checking menjadi buruk. 

Kelima, bila kamu membayar cicilan kredit dengan teratur, kamu bisa memperbaiki skor BI Checking.

Terakhir, jangan lari dari cicilan dan utang karena akan mepengaruhi skor BI Checking.

Anggapan-anggapan tersebut adalah salah. 

Lalu, apa yang benar? Berikut faktanya :

Pertama, tak semua orang punya skor kredit dan terdaftar di BI Checking. Tentu saja, karena banyak orang Indonesia belum terhubung layanan perbankan. Kalaupun jumlah rekening perbankan terus naik tiap tahun, tidak semua masyarakat memanfaatkan kredit perbankan. Angka literasi keuangan (melek keuangan) inilah yang sedang diupayakan untuk terus ditingkatkan.

Kedua, tingkat penghasilan seseorang tidak berpengaruh apapun pada skor pada BI Checking. Ketiga, tidak semua orang yang memiliki kredit pada lembaga keuangan akan membuatmu terjebak utang.

Seseorang yang memiliki kartu kredit tetapi membayar tagihan dengan teratur tidak akan terkena bunga apapun. Dia juga memiliki peringkat yang tidak tercela dalam skor kreditnya.

Ketiga, BI Checking hanya untuk melihat seberapa banyak dan bagaimana kebiasaan kamu membayar tagihan. Jadi, tidak termasuk seberapa banyak kartu kredit yang kamu miliki sekarang.

Keempat, Orang yang membayar semua tagihan dengan lancar tiap bulan, termasuk cicilan rumah, kendaraan bermotor dan tagihan tv berbayar, tidak akan tercatat pada BI Checking.

Kelima, BI Checking hanya mengenal lima level. Skor lima adalah yang paling buruk karena kamu telah menunggak cicilan kredit selama lebih dari 180 hari. Lembaga keuangan juga memasukkanmu ke dalam daftar kredit macet.

"Orang miskin atau yang belum memiliki kredit sekarang mungkin masih belum tercatat di sistem BI Checking. Nanti, ketika suatu saat dia terjebak masalah keuangan, baru namanya tercatat di sistem tersebut,"

Tentang Keamanan Perbankan

Ingat jangan pernah memberikan informasi berikut kepada siapapun termasuk teman, karyawan bank, pihak yang mengaku sebagai rekan bank hingga anggota keluarga terdekat:

PIN (Personal Identification Number), merupakan kunci untuk mengakses rekening dan berbagai fitur dari rekening sobat Pantau, OTP (One Time Password), kode/sandi verifikasi yang dikirim melalui SMS ke ponsel anda sebagai kunci untuk otorisasi/persetujuan transaksi perbankan anda.

Selain itu kita juga harus selalu waspada selalu terhadap berbagai modus penipuan dari pihak manapun. Abaikan jika ada yang mengaku sebagai petugas bank/petugas/petugas mitra kerja Bank atau petugas/pihak manapun yang menghubungi melalui telepon dengan menawarkan bantuan, hadiah, atau bonus uang.

Kemudian menanyakan nomor kartu kredit, nomor kartu ATM, nomor rekening bank, nomor ponsel, maupun identitas Anda baik itu tanggal lahir dan nama ibu kandung.

Oleh karena itu jangan mudah menyebutkan nama ibu kandung, karena data perbankan biasanya menggunakan nama ibu kandung untuk keamanan nasabah.

Buah Kecapi

Happy banget bisa nemuin buah kecapi...susah dapetinnya....sampe punya temen ngga tahu bentuknya gimana....anak manis bener kayaknya hidupnya...kecapi aja ngga tahu.......
Buah kecapi rasanya asam manis. Rasa yang selalu bikin ketagihan karena punya dua kutub rasa. Bentuk buahnya bulat, sebesar buah manggis atau jeruk, yang saya beli malah lebih besar dibanding jeruk atau manggis. Kulitnya kesat ada bulu halusnya. Berwarna kuning jika sudah masak, hijau kalau masih muda. Kulitnya keras jadi butuh benda yang cukup tajam untuk mengupasnya. Kalau sudah masak, kulit buah kecapi menipis jadi bisa dikupas dengan gigi langsung. Tapi musti ingat jangan termakan kulitnya karena asam dan getir pengaruh dari getah buah...
Kalau malas mengupas dengan gigi, saya mengupasnya dengan menjepit kecapi di engsel pintu. Kecapi yang terjepit, kulitnya akan pecah dan memudahkan saya segera mengambil isinya... daging buah bagian dalam lunak, berwarna putih, rasanya asam sampai manis, biasanya melekat pada biji...dulu selalu diingatkan...biji jangan ditelan nanti tumbuh di perut....entah kenapa atau emang kelakuan saya ngga ada manis2nya....makan duku atau manggis aja bijinya saya telen...nah biji kecapi pun sama selalu saya telan....cuman kemarin karena beli kecapi yang ukurannya besar otomatis daging dan biji kecapi pun besar...pas saya telen....glek!!! nyangkut di leher tenggorokan...ampuuunnn....
sakitnya...eeehh anak lanang ngikutin emaknya nelen biji kecapi....sama juga nyangkutnya...makanya ke anak2 itu emak harus ngasih contoh yang baiikk...😁😁😁 ...

Tentang OSS Terhadap Notaris

OSS, tepatkah Notaris membidani lahirnya Subyek Hukum suatu Badan Hukum?

Memang selama ini begitu adanya, kesepakatan para pihak untuk membuat PT, Yayasan, Koperasi dimulai dengan pembuatan Akta Pendirian.

Dengan OSS, lebih awal lagi Notaris diharapkan bantuannya untuk "memverifikasi" data2x usaha atas Badan Hukum yang akan didirikan.

OSS merupakan upaya & inovasi Pemerintah membangun Pelayanan Publik di bidang Administrasi, sebagaimana biasanya Notaris sebagai "ujung tombak" yang melaksanakan sebagian tugas2x "pemerintahan" dalam hukum privat, tentu menjadi tumpuan Pemerintah untuk mensukseskan program "EoDB".

Hanya sayangnya sikap Pemerintah "mendua", Notaris disatu sisi menjadi ujung tombak, disisi lainnya dijadikan orang luar "outsider" dari Jabatan Pemerintahan, yaitu dianggap sebagai "Profesi" yang juga berkewajiban untuk membayar "pajak" Papan Nama Notaris, membayar kutipan OJK dan yang sangat menyedihkan, harus menanggung resiko perdata & pemidanaan (ih, kasihan deh...).

Sudah saatnya "Politik Hukum" yang tidak sehat itu dihentikan, jabatan Pejabat Umum itu bersifat ngemong, kalo mau maju mari2x sama membangun, jangan ketika Notaris tsb terbebani resiko hukum disuruh tanggung sendiri akibatnya...

Kalo sebagai Pejabat Umum saja tidak dihargai, itu namanya belum di Wongke... (NIS).

Post Gus Mus Rembang

FENOMENA ANTAGONIS AKHIR JAMAN

● Banyak rumah semakin besar, tapi keluarganya semakin kecil.
● Gelar semakin tinggi, akal sehat semakin rendah
● Pengobatan semakin canggih, kesehatan semakin buruk.
● Travelling keliling dunia, tapi tidak kenal dengan tetangga sendiri.
● Penghasilan semakin meningkat, ketenteraman jiwa semakin berkurang.
● Kualitas Ilmu semakin tinggi, kualitas emosi semakin rendah.
● Jumlah Manusia semakin banyak, rasa kemanusiaan semakin menipis.
● Pengetahuan semakin bagus, kearifan semakin berkurang.
● Perselingkuhan semakin marak, kesetiaan semakin punah.
● Semakin banyak teman di dunia maya, tapi tidak punya sahabat yang sejati.
● Minuman semakin banyak jenisnya, air bersih semakin berkurang jumlahnya.
● Pakai jam tangan mahal, tapi tak pernah tepat waktu.
● Ilmu semakin tersebar, adab dan akhlak semakin lenyap
● Belajar semakin mudah, guru semakin tidak dihargai
● Teknologi Informasi semakin canggih, fitnah dan aib semakin tersebar.
● Orang yang rendah ilmu banyak bicara, orang yang tinggi ilmu banyak terdiam.
● Tontonan semakin banyak, tuntunan semakin berkurang. Akhirnya tontonan jadi tuntunan
Kayaknya sekarang sudah marak terjadi, semoga kita termasuk orang yang tetap eling lan waspada

(Gus Mus Rembang).

Tentang Perlindungan Hukum Terhadap Notaris

Perlindungan Hukum Notaris &PPAT :

Beberapa upaya telah dilakukan beberapa pihak untuk memberikan solusi perlindungan hukum kepada Notaris & PPAT. Mulai dari kesepahaman bersama & bantuan hukum serta pendampingan.

Tanpa mengurangi rasa hormat & ucapan terimakasih serta penghargaan atas upaya tersebut, tidak ada salahnya kita kupas solusi lain, yang tentunya dalam koridor hukum.

Mulai dari sebab akibat, kenapa penyidik tidak segan2x untuk memeriksa Notaris & PPAT, minimal atas dugaan "turut serta".

Namanya juga pidana, menjadi beban bagi Penyidik terhadap tindak pidana yang bersifat "materil", dan itu terjadi berdasarkan bukti formil berupa Akta Transport atau Akta Perjanjian.

Seharusnya peristiwa hukum atau hubungan hukum yang bertujuan untuk melakukan tindak pidana tidak dapat terjadi apabila "saringan hukumnya" berfungsi dengan baik, karena melalui Notaris & PPAT lah peristiwa maupun hubungan hukum disaring berdasarkan syarat subyektif maupun syarat Obyektif.

Permasalahan muncul ketika terjadi rekayasa "figur" & "dokumen yang dipalsukan" atau pemalsuan yang bersifat materil pada pihak maupun obyek yang diperjanjikan.

Beban pembuktian materil tersebut yang semula merupakan kepentingan para pihak beralih kepada Notaris/PPAT, meskipun didalam perjanjian maupun UU (Pasal 1338 ayat (3) KUH Perdata), Para Pihak telah menyatakan menjamin keabsahan dokumen2x yang menjadi dasar, tercapainya kesepakatan.

Notaris & PPAT, sebenarnya bertugas & bertanggungjawab melaksanakan sebagian tugas2x "pemerintahan" dalam Hukum Privat. Frasa "pemerintahan" tsb bila "sepaham" dengan Penyidik (apalagi dalam bentuk MOU), dapat menjadi suatu "langkah maju" sebenarnya.

Namun sayangnya untuk memcapai kesepahaman tsb, nampaknya cukup sulit atau suatu hal yang mustahil, mengapa?

Dalam UUJN, masih ada frasa "Profesi" meskipun dalam konteks berorganisasi, inilah yang membingungkan Penyidik.

Frasa tersebut membolehkan tuduhan terhadap adanya "malpraktek", namun frasa "Pejabat Umum" hanya memberikan sanksi sebatas terdegradasinya otentisitas yang telah dilekatkan, sehingga peralihan hak dapat dibatalkan.

Pejabat Umum (Notaris & PPAT) bekerja dan diatur juga dalam UU No.30 Tahun 2014 tentang Administrasi Pemerintahan.

Sehingga bila terjadi tindak pidana penggelapan maupun penipuan, dengan menggunakan akta otentik. Pengujian "turut sertanya" Oknum Notaris & PPAT didasarkan "ada atau tidaknya", penyalahgunaan wewenang atau bertindak sewenang-wenang. Hal ini merupakan kompetensi absolut dari PTUN bukan Penyidik, bila hal ini tercapai dalam kesepahaman (dengan MOU) dengan Penyidik akan lebih cakep lagi.

Berbeda dengan "Oknum" Notaris & PPAT yang "merasa" sebagai Profesi. dia hanya bekerja atas dasar permintaan para pihak & hukum perdata saja, "mengabaikan" frasa pemerintahan yang merupakan amanah, bertindak untuk dan atas nama Negara. Sehingga tidak keliru bila Penyidik mentreatment si Oknum sebagai Profesi yang melakukan malpraktek.

Senin, 17 Desember 2018

Rakerda IAD Wilayah Lampung

Tulus Ikhlas Menjaga dan Mendampingi Wujud Dharma Bakti Pada Pertiwi

Rakerda VII
IAD Wilayah lampung
Tahun 2018

IAD daerah Pringsewu

Babancong

Bangunan kecil, tinggi yang berada terletak di depan alun-alun atau pendopo.
Babancong Garut terletak di depan rumah dinas Bupati Garut, di sebelah pojok selatan alun-alun Garut.
Di atas bangunan ini biasanya para petinggi dan pembesar Garut berkumpul menyaksikan dan mengikuti perhelatan akbar yang diadakan di pusat alun-alun kota Garut.

Beda ZNT dan NJOP PBB

Tanah biasanya mempunyai perbedaan nilai antara yang satu dengan yang lainnya berdasarkan analisis perbandingan harga pasar dengan biaya. Untuk kebutuhan pendataan, pengelolaan serta pemafaatan bidang tanah maka perlu dikelompokkan dalam suatu zona tertentu. Area yang menggambarkan nilai tanah yang relatif sama, dengan batas bersifat imajiner atau pun nyata sesuai penggunaan tanah dinamakan Zona Nilai Tanah (ZNT). Mengingat ZNT berbasis nilai pasar, ZNT dapat dimanfaatkan untuk penentuan tarif dalam pelayanan pertanahan, referensi masyarakat dalam transaksi, penentuan ganti rugi, inventori nilai aset publik maupun aset masyarakat, monitoring nilai tanah dan pasar tanah, dan referensi penetapan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) untuk PBB, agar lebih adil dan transparan. Secara spasial harga nilai tanah dapat dipetakan melalui sistem informasi sebaran wilayah yang akan dilakukan sebagai salah satu lokasi administrasi NJOP.

Hasil dari kajian Zona Nilai Tanah (ZNT) dalam menentukan Nilai Jual Obyek Pajak ini dapat digunakan sebagai updating data nilai tanah dan sebagai media informasi nilai tanah bagi pelaksanaan transaksi peralihan kepemilikan tanah serta dapat dijadikan sebagai referensi bagi instansi pemerintah dalam menentukan penarikan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) untuk meningkatkan Pendapatan Daerah melalui Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).

Nilai Jual Obyek pajak (NJOP) adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, Nilai Jual Obyek Pajak ditentukan melalui perbandingan harga dengan obyek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau Nilai Jual Obyek Pajak Pengganti. NJOP meliputi nilai tanah tanah/bumi dan bangunan.

Pada dasarnya NJOP untuk tanah dan ZNT kementrian ATR/BPN adalah sama-sama menginformasikan nilai pasar tanah yang diperoleh melalui metode penilaian yang sama dengan menganalisa data data transaksi jual beli secara wajar. walaupun dalam beberapa lokasi diketemukan NJOP lebih rendah dari harga pasar tanah setempat

Jumat, 14 Desember 2018

Anugerah Atikan Pendidikan Jabar 2018

#Repost @garutupdate_
•  •  •  •  •
GARUTUPDATE_ Prestasi membanggakan ditorehkan siswa-siswi Kabupaten Garut dalam ajang Anugerah Atikan Pendidikan Jabar 2018 yang digelar Dinas Pendidikan Jawa Barat di Lembang, Kabupaten Bandung Barat.

Melalui siswa – siswi SMA 1 Garut, Kabupaten Garut menyabet juara 1 untuk lomba iklan dan juara 2 di katagori film dokumenter dengàn tema film “Nyaneut”. Event yang memperlombakan karya inovasi teknologi informasi ini diikuti 803 pelajar SD hingga SMU se-Jabar, selama dua hari Selasa-Rabu (11-12/12/2018). Ada 10 kategori yang dilombakan yaitu,white board animation, sekolah berbasis IT, media interaktif, film pendek dokumenter, edu game, iklan layanan masyarakat, website sekolah, jingle, karya inovasi dan foto pendidikan.

Kegiatan ini ditutup secara resmi oleh Wakil Gubernur Jawa Barat, H. Uu Ruzhanul Ulum Rabu (12/12/18). Dalam sambutannya ia menyatakan mengapreasiasi kegiatan yang baru pertama kalinya digelar ini. Menurutnya, hal itu akan mengasah dan melahirkan SDM potensial yang siap bersaing di era revolusi industri 4.0. “Saya harap kegiatan ini melahirkan SDM yang profesional dan mampu bersaing di era industri 4.0 karena hanya mereka yang mampu menghadapinya yang akan juara,” katanya.

Uu menilai, Jabar memiliki potensi yang besar untuk dikembangkan karena berpenduduk hampir 50 juta jiwa dan pusatnya pendidikan di Indonesia. Untuk itu, Pemprov Jabar terus berupaya agar SDM dan ekonomi tidak tertinggal oleh daerah lain di antaranya melalui event Anugerah Atikan Pendidikan ini. “Potensi ini yang harus dimanfaatkan dengan menggali potensi dari anak-anak muda kita,” ujar Uu.

Ia berharap karya inovasi yang dikembangkan para pelajar ini bermanfaat dan diterapkan di masyarakat.

Berdasarkan penilaian dari Kemendikbud, dalam proses pendidikan Jabar saat ini sudah berhasil menerapkan teknologi informasi komunikasi di tiap sekolah. “Kita harus menyambut revolusi industri 4.0 dengan menerapkan teknologi IT dalam bidang pendidikan,” kata Kepala Dinas Pendidikan Jabar, Ahmad Hadadi.

Ke- 803 peserta yang mengikuti Anugerah Atikan Pendidikan 2018, terdiri dari 4 SD, 24 SMP, 4 Madrasah Aliyah, 294 SMU, 490 SMK, beberapa mahasiswa dan SLB.
.
#garutupdate_

Selasa, 11 Desember 2018

Klik Upload

Satu tangan memegang hp terarah
Kepada diri sendiri sambil terperangah.
Bertingkah sambil tersenyum sumringah.

Memotret wajah dan tubuh
Dengan hati bergemuruh riuh.
Bersandar pada pandang berlabuh.

Mengagumi diri sendiri.
Atau memuja keangkuhan nurani
Bersama narsis yang kian menjadi.

Bergaya untuk dirinya.
Memuaskan egonya.
Menjulang di dunia
Di antara gemerlap dan kumuh kita...

Foto Kenangan

Foto memang bisa menyimpan kenangan dan cerita masa lalu.
Gambar pengingat masa lalu.
Masa dimana tertawa adalah cara untuk membahagiakan diri, masa kecil dengan penuh keceriaan dan senyuman, masa yang tidak akan bisa dibeli dan terganti. Foto mengabadikan semua cerita unik dan teristimewa dalam hidup.

Rujak Mangga

Jika saya lewat halaman depan rumah pohon mangga saya yang sedang berbuah…saya tak bisa menahan diri untuk mendongak ke atas…ke arah mangga yang masih hijau segar. Kemudian mata saya mengarah ke bawah, ke sekitar pohon, mencari-cari siapa tau apa ada mangga yang masih agak kecil-kecil jatuh. Dan ketika menemukan itu, walau hanya setengah kepalan tangan, saya memungutnya, betul-betul memungutnya!
Salah satu makanan favorit saya mangga muda apalagi di bikin rujak.
Dulu saya pikir makan mangga muda bisa bikin kurus, apalagi kalau buahnya masih mengkal dan asam, jadi pikir saya asam dan kecut-nya itu bisa membakar lemak.
Apa hasilnya ??
Makan mangga, kadang pakai bumbu rujak kadang hanya makan mangga dicocol garam plus cabe,  ngga makan nasi,  menahan lapar, tapi perut malah makin melebar.
Alhasil makan yang asam dan kecut asin pun tak bikin kurus.
Lagipula kalau sekarang dipikir-pikir, ngga ada hubungannya tuh makan asam bikin kurus, kalau bikin sakit maag iya juga, tapi bersyukur Alhamdulillah saya tidak punya penyakit maag. Sekarang karena rumah saya sebelah klinik dokter dan yang terkenal adalah dokter kandungan, setiap jadwal praktek yang bersangkutan, banyak ibu2 yang sedang hamil datang, selain antri di dokter sebagian juga ada yang minta izin mengambil mangga muda yang  bergelantungan di halaman rumah, dengan alasan ngidam kalau tidak diturutin takut anaknya nanti ileran.

Tentang Membeli Tanah Adat

Pembeli :
1. Lebih baik ke Notaris PPAT, karen berkas tanah penjual biasanya hanya Ipeda dan PBB, Kalau yang bersangkutan ke Camat, artinya hanya sampai AJB...kalau melalui Notaris langsung sampai sertifikat, prosesnya pengukuran, minta letter C ke desa, ngisi2 warkah...hanya biaya pengurusan pasti akan lebih besar.

2. Untuk keamanan pembeli biasanya sebelumnya Notaris akan bikin PJB, berapa kali termijn pembayaran disepakati penjual-pembeli atau perjanjian lainnya yang disepakati para pihak.

3. Pecah PBB dan rubah nama ke nama pembeli biasanya dilakukan setelah ada sertifikat/AJB hasil pengukuran dari kantor pertanahan dan biasanya tidak dikenakan biaya..proses ini dilakukan di Kantor Pajak setempat.

4. Pajak yang harus dibayar penjual dan pembeli harus dibicarakan, ditanggung masing2 pihak atau ditanggung oleh salah satu pihak, karena alasan penjual menerima bersih hasil jual beli.
Contoh....:

Kalau lihat PBB 2014 harga jual 2017, luas tanah masih dihitung dari luas di PBB kecuali hasil ukur berbeda yang dipakai hasil pengukuran dari kantor pertanahan,  kurang lebih sbb:
200 x 120.000 = 24.000.000,
Dlm akta paling BESAR  ditulis 80.000.000.
Pajak Pembeli :
80.000.000-60.000.000= 20.000.000 x 5%= 1.000.000.-

Bapa

Bapa
Aku tahu bapa sibuk
Aku tahu bapa bekerja untukku
Karena aku
Karena bapa ingin melihatku bisa meraih semua mimpiku....

Tentang Syarat PNS Memiliki Bisnis Sampingan

Kementerian Keuangan memberikan 3 syarat untuk pegawainya yang ingin melakukan bisnis sampingan di luar urusan pekerjaannya.
Apa saja syaratnya?

PNS golongan III\/d ke bawah sebetulnya diperbolehkan untuk melakukan bisnis di luar pekerjaannya, asalkan mendapat izin dari pejabat yang bertanggung jawab.

"Kalau golongan III\/d ke bawah harus minta izin ke Menteri, tetapi bisa diturunkan permintaan izin misalnya. Kalau selama ini yang terjadi paling tidak mereka meminta izin kepada kepala kantornya atau atasannya langsung"

Selain itu bisnis usaha yang dilakukan para PNS tidak boleh mengandung conflict of interest.
"Etikanya orang tidak boleh berusaha yang menimbulkan conflict of interest.
Jadi misalkan pegawai Bapepam-LK itu bermain saham, itu tidak boleh. Kalau istri atau suaminya bisa saja melakukan usaha, asal yang bersangkutan menyadari jangan ada conflict of interest.

Kemudian, bisnis tersebut harus dilihat dari sisi kepatutan. Maksudnya, bisnis tersebut tidak boleh mengganggu konsentrasi dan waktu kerja.

"Yang paling pokok adalah usaha itu tidak menghabiskan waktunya, tidak boleh menganggu jam kerjanya, konsentrasinya. Konsentrasi saja tidak boleh apalagi jam kerja."

Bisnis tersebut bukanlah dilihat dari berapa besar nilai usahanya, tetapi kemampuan PNS itu dalam memenuhi ketiga persyaratan tadi.

Pelarangan PNS melakukan usaha sampingan di luar pekerjaannya tertuang pada peraturan pemerintah No. 6 Tahun 1974. Aturan ini sudah ada dan dibuat pada zaman Presiden Soeharto.

Dalam salinan PP tersebut terlihat PP tersebut diteken atas nama Jenderal TNI Soeharto pada 5 Maret 1974. Aturan itu mengatakan, untuk PNS. golongan III\/d ke bawah diperbolehkan melakukan bisnis lain tetapi harus seizin Menteri atau pejabat yang berwenang. Sementara untuk golongan IV\/a, tidak diizinkan sama sekali untuk membuka usaha lain.

PNS golongan ruang III\/d ke bawah, serta isteri dari PNS wajib mendapat izin tertulis dari Pejabat Yang Berwenang apabila memiliki Perusahaan Swasta atau melakukan kegiatan usaha dagang.

Pejabat berwenang dapat menolak permintaan izin atau persetujuan yang dimaksud apabila pemberian izin atau persetujuan itu akan mengakibatkan ketidaklancaran pelaksanaan tugas dari yang bersangkutan, atau dapat merusak nama baik instansinya.

Tentang Biaya2 Akta dan Pengurusannya

1. Biaya Pengecekan Sertifikat

Saat akan membeli rumah second, salah satu hal yang perlu Anda periksa ialah sertifikatnya.

Lakukan pengecekan ke kantor pertanahan untuk memastikan status sertifikat tanah tersebut.

Proses ini sendiri lazim dilakukan sebelum dilakukannya proses jual beli rumah.

Bisa saja sertifikat dari rumah yang akan dibeli tersebut memiliki catatan blokir atau masalah lainnya seperti disita, bukan?

Melakukan pemeriksaan tersebut tidak sulit ternyata, cukup menyerahkan sertifikat asli dan fotokopi ke Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat.

Biaya administrasi yang dikenakan ialah yang ditentukan Kantor Pertanahan setempat

2. Biaya AJB

Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) merupakan pihak yang berperan penting dalam jual beli rumah, termasuk hunian second.

PPAT-lah yang akan mengeluarkan Akta Jual Beli (AJB) untuk rumah yang dibeli.

Biaya jasa PPAT sendiri umumnya berkisar 1% dari nilai transaksi.

Biarpun begitu, besaran biaya ini disebut masih dapat dinegosiasikan.

Pembayaran jasa PPAT ini bisa dibagi dua antara Anda sebagai pembeli dan juga pihak penjual, bisa juga dibayar oleh satu pihak tergantung perjanjian.

3. Biaya Balik Nama

Setelah memiliki tanah beserta rumah second, proses kepemilikan belum selesai.Anda pun masih harus mengurus balik nama sertifikat.

Proses tersebut dilakukan oleh PPAT yang Anda tunjuk dan dilakukan di kantor BPN terdekat. Nominal biaya ini sendiri ialah Rp25 ribu per sertifikat.

Ada juga biaya Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNPB) yang harus dibayarkan saat melakukan balik nama.

Nominalnya ialah satu per seribu/permill dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)

4. Biaya Akta PJB

Kerap tertukar, AJB dan juga Akta PJB (Perjanjian Jual Beli) adalah dua hal yang berbeda.

Akta PJB akan dikeluarkan oleh notaris atau PPAT ketika jual beli rumah bekas belum terlaksana, namun kedua pihak sudah setuju untuk melakukan transaksi.

Umumnya beberapa masalah yang membuat Akta PJB ini dibuat antara lain pajak yang belum terbayar atau pelunasan yang masih tertangguhkan.

Pengurusan Akta PJB dapat dilakukan dengan menggunakan aktar dari notaris.

Biayanya sendiri sama seperti membuat AJB dan nominalnya pun negotiable.

5. PPh

Sama seperti rumah baru, dalam jual beli rumah bekas pun ada biaya Pajak Penghasilan (PPh) yang harus dibayarkan.

PPh ini dibebankan kepada penjual rumah. Besarnya ialah 2,5% dari nominal transaksi yang dilakukan.

Pembayaran PPh dilakukan di bank yang menjadi media transaksi jual beli. Setelah mendapatkannya, bukti pembayaran tersebut divalidasi ke kantor pajak setempat.

Disebutkan pula, biaya jual beli rumah bekas yang satu ini pun dapat dibebankan pada pembeli.

Hal ini umum terjadi bila sebelumnya sudah ada kesepakatan antar kedua belah pihak.

6. BPHTB

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) juga termasuk dalam biaya jual beli rumah bekas yang harus dibayarkan.

Pembayaran yang dibebankan pada pembeli ini dilakukan sebelum ditandatanganinya AJB.

Nominal dari biaya BPHTB ini bergantung pada Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) di setiap daerah.

Rumus perhitungannya biaya tersebut ialah BPHTB = 5% x (Nilai transaksi-NPOPTKP).

Kecenderungan pihak pembeli dan penjual telah sepakat sebelum menemui Notaris mengenai harga jual beli.
Kecenderungan yang terjadi dalam pencantuman angka transaksi (nilai pengalihan) adalah sedikit di atas NJOP atau sekitar Rp250 juta sampai dengan Rp300 juta misalkan total NJOP Rp200 juta.
Kecenderungan tersebut adalah karena baik penjual maupun pembeli properti selalu mempertimbangkan biaya Notaris/PPAT, biaya pengurusan sertifikat dan tentunya BPHTB maupun PPh. 

Nah, selain keenam daftar di atas ada pula beberapa biaya yang perlu Anda bayarkan bila melakukan jual beli rumah bekas menggunakan KPR.

Beberapa di antaranya ialah asuransi jiwa dan kebakaran serta biaya provisi.

Tentang Organ Ikatan

Organ ikatan terdiri dari :
Rapat Kerja Nasional (Rakernas),
Pengawas dan
Pengurus.

Kekuasaan dan wewenang tertinggi ada di Rakernas.
Rakernas berwenang mengevaluasi harta kekayaan, mengevaluasi pelaksanaan program kerja, menetapkan rencana program kerja dan kebijakan, mengesahkan rancangan anggaran ikatan dan merubah AD/ART.
Rakernas diselenggarakan oleh pengurus pusat minimal sekali dalam 3 tahun.

Hasil Rakernas disosialisasikan melalui Rakerda di wilayah masing-masing.

Tentang Peningkatan Hak CV ke PT

PENINGKATAN-KAH?

Dalam praktek, berangkat dari kemajuan usaha suatu Commanditer Venootschap (CV) pemilik usaha ingin "meningkatkan" menjadi Perseroan Terbatas "PT", selanjutnya terhadap fasilitas pinjaman CV akan dialihkan seluruhnya kepada PT.

Selanjutnya Para pihak; CV & Bank/Kreditur meminta Notaris untuk dibuatkan peningkatan dari CV menjadi PT.

Notaris, atas dasar kewajibannya untuk mensosialisasikan UU yang berkaitan dgn tugasnya, patut (bukan "manut")menjelaskan kepada para pihak, hal sebagai berikut ;
1. Antara CV dengan PT adalah 2 Subyek Hukum yg berbeda, CV merupakan perusahaan perseorangan sedangkan PT adalah Badan Hukum.
2. Pembentukan CV didirikan dengan Akta Pendirian CV, sedangkan PT didirikan dengan "Akta Pendirian PT". Dengan demikian Akta Pendirian CV tidak dapat dijadikan dasar (dgn addendum/renvoi) menjadi Akta PT. Harus dibuatkan Akta Pendirian PT baru, sesuai dgn tahapan di Sisminbakum.
Dengan demikian perspektif Penghadap CV untuk minta peningkatan menjadi Badan Hukum, tidak serta merta diakomodir oleh Notarisnya, dgn menjelaskan adanya pendirian PT, dan kedudukan perusahaan perorangan CV tetap ada, kecuali bila penghadap minta untuk dilakukan pembubaran dengan pemberesan...

Langkah berikutnya dengan pihak Bank, Bank wajib melakukan penilaian 5'C terhadap PT yang baru didirikan (melalui penilaian historis terhadap Capacity PT) dgn syarat pembubaran & pemberesan CV.
Bank akan lebih baik, bila dibuatkan PK baru dgn term & condition sesuai dgn yg sebelumnya dgn HT baru. Karena mekanisme Novasi, juga mensyaratkan addendum di HT yang lama...

Perlu disadari pilihan mekanisme pengalihan hutang (take over atau novasi) bertujuan untuk pembuktian apabila terjadi "wanprestasi", jadi dalam pembuatan akta2x haruslah memiliki mind set a quo....

Selain itu dalam praktek klien lebih sering membuat pendirian perseroan yang baru dibandingkan dengan melakukan peningkatan hak, disebabkan hal2 tersebut diatas.

Tentang Perubahan Jangka Waktu Berdirinya Perseroan

1.1. Perubahan Anggaran Dasar Perseroan terkait Jangka Waktu Berdirinya Perseroan

Permohonan persetujuan perubahan anggaran dasar mengenai perpanjangan jangka waktu berdirinya perseroan sebagaimana ditetapkan dalam anggaran dasar harus diajukan kepada menteri hukum dan HAM paling lambat 60 (enam puluh) hari sebelum jangka waktu berdirinya perseroan berakhir.

Menteri memberikan persetujuan atas permohonan perpanjangan jangka waktu perseroan selambat-lambatnya pada tanggal terakhir berdirinya perseroan.

1.2. Perubahan Anggaran Dasar Perseroan Terbuka / Tertutup

Perseroan yang modal dan jumlah pemegang sahamnya telah memenuhi kriteria sebagai perseroan publik sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang pasar modal, wajib mengubah anggaran dasarnya selambat-lambatnya 30 (tiga puluh) hari terhitung sejak terpenuhi kriteria tersebut.

Direksi perseoan tersebut wajib mengajukan pernyataan pendaftaran sesuai dengan peraturan perundang-undangan di bidang pasar modal.

Perubahan anggaran dasar mengenai status perseroan yang tertutup menjadi perseroan yang terbuka mulai berlaku sejak tanggal:
1) efektif pernyataan pendaftaran yang diajukan kepada lembaga pengawas di bidang pasar modal bagi perseroan publik; atau

2) dilaksanakan penawaran umum, bagi perseroan yang mengajukan pernyataan pendaftaran kepada lembaga pengawas di bidang pasar modal untuk melakukan penawaran umum saham sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang pasar modal.

Jika pernyataan pendaftaran  perseroan sebagaimana dimaksud tidak menjadi efektid atau perseroan yang telah mengajukan pernyataan pendaftaran tidak melaksanakan penawaran umum saham, maka perseroan harus mengubah kembali anggaran dasarnya dalam jangka waktu 6 (enam) bulan setelah tanggal persetujuan menteri hukum dan HAM.

2.3. Perubahan Anggaran Dasar terkait Pengambilalihan atau Penggabungan.

Perubahan anggaran dasar yang dilakukan dalam rangka penggabungan atau pengambilalihan berlaku sejak tanggal:
a) persetujuan menteri hukum dan HAM;

b) kemudian yang ditetapkan dalam persetujuan menteri hukum dan HAM; atau

c) pemberitahuan perubahan anggaran dasar diterima menteri hukum dan HAM, atau tanggal kemudian yang ditetapkan dalam akta penggabungan atau akta pengambilalihan.

2.4. Hal-hal yang Dapat Menyebabkan Permohonan Persetujuan Perubahan Anggaran Dasar Ditolak

Permohonan persetujuan atas perubahan anggaran dasar sebagaimana dimaksud ditolak jika:
1) bertentangan dengan ketentuan mengenai tata cara perubahan anggaran dasar;

2) isi perubahan bertentangan dengan ketentuan peraturan perundang-undangan, ketertiban umum, dan/atau kesusilaan; atau

3) terdapat keberatan dari kreditur atas keputusan RUPS mengenai pengurangan modal.

Tentang Perjanjian Kawin

Bila sebelumnya Perjanjian Kawin hanya boleh dibuat sebelum perkawinan, kini Mahkamah Konstitusi (MK) mengizinkan Perjanjian Kawin dibuat saat pasangan itu telah menjadi suami istri (pasutri). MK menilai hal itu untuk mencegah hal-hal yang tak diinginkan.

Perjanjian Kawin diatur dalam Pasal 29 ayat 1 UU Nomor 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan, yang berbunyi:

Pada waktu atau sebelum perkawinan dilangsungkan, kedua pihak atas persetujuan bersama dapat mengadakan perjanjian tertulis yang disahkan oleh pegawai pencatat perkawinan, setelah mana isinya berlaku juga terhadap pihak ketiga sepanjang pihak ketiga tersangkut.

Berdasarkan putusan Mahkamah Konstitusi (MK) yang dikutip dari website MK, Jumat (28/10/2016), tujuan Perjanjian Kawin yaitu:

1. Memisahkan harta kekayaan antara pihak suami dengan pihak istri sehingga harta kekayaan mereka tidak bercampur. Oleh karena itu, jika suatu saat mereka bercerai, harta dari masing-masing pihak terlindungi, tidak ada perebutan harta kekayaan bersama atau gono-gini.

2. Atas utang masing-masing pihak pun yang mereka buat dalam perkawinan mereka, masing-masing akan bertanggung jawab sendiri-sendiri.

3. Jika salah satu pihak ingin menjual harta kekayaan mereka tidak perlu meminta ijin dari pasangannya (suami/istri).

4. Begitu juga dengan fasilitas kredit yang mereka ajukan, tidak lagi harus meminta ijin terlebih dahulu dari pasangan hidupnya (suami/istri) dalam hal menjaminkan aset yang terdaftar atas nama salah satu dari mereka.

Namun, Perjanjian Kawin harus memenuhi syarat Pasal 29 ayat 2 UU Perkawinan, yang berbunyi:

Perjanjian tersebut tidak dapat disahkan bilamana melanggar batas-batas hukum, agama dan kesusilaan.

Nah, dalam UU Perkawinan disyaratkan Perjanjian Perkawinan dibuat sebelum atau saat digelar perkawinan. Tapi oleh MK, hal itu diubah dengan memperbolehkan Perjanjian Kawin juga bisa dibuat setelah menjadi pasangan suami istri (pasutri).

"Dalam kenyataannya ada fenomena suami istri yang karena alasan tertentu baru merasakan adanya kebutuhan untuk membuat Perjanjian Perkawinan selama dalam ikatan perkawinan," ucap majelis dengan suara bulat yang diketok dalam sidang terbuka untuk umum pada Kamis (27/10) kemarin.

Oleh sebab itu, maka MK memutuskan konstitusional bersyarat pada pasal yang dimaksud. Pasal 29 ayat 1 UU Perkawinan yang berbunyi:

Pada waktu atau sebelum perkawinan dilangsungkan, kedua pihak atas persetujuan bersama dapat mengadakan perjanjian tertulis yang disahkan oleh Pegawai pencatat perkawinan, setelah mana isinya berlaku juga terhadap pihak ketiga sepanjang pihak ketiga tersangkut.

Harus dimaknai:

Pada waktu, sebelum dilangsungkan atau selama dalam ikatan perkawinan kedua belah pihak atas persetujuan bersama dapat mengajukan perjanjian tertulis yang disahkan oleh pegawai pencatat perkawinan atau notaris, setelah mana isinya berlaku juga terhadap pihak ketiga sepanjang pihak ketiga tersangkut.

Adapun Pasal 29 ayat 3 yang awalnya berbunyi:

Perjanjian tersebut mulai berlaku sejak perkawinan dilangsungkan.

Harus dimaknai:

Perjanjian tersebut mulai berlaku sejak perkawinan dilangsungkan, kecuali ditentukan lain dalam Perjanjian Perkawinan

Adapun Pasal 29 ayat 4 yang awalnya berbunyi:

Selama perkawinan berlangsung perjanjian tersebut tidak dapat diubah, kecuali bila dari kedua belah pihak ada persetujuan untuk mengubah dan perubahan tidak merugikan pihak ketiga.

Harus dimaknai:

Selama perkawinan berlangsung, perjanjian perkawinan dapat mengenai harta perkawinan atau perjanjian lainnya, tidak dapat diubah atau dicabut, kecuali bila dari kedua belah pihak ada persetujuan untuk mengubah atau mencabut, dan perubahan atau pencabutan itu tidak merugikan pihak ketiga.

Tentang Perubahan Anggaran Dasar

Perubahan Anggaran Dasar :

Perubahan anggaran dasar ditetapkan oleh RUPS.

Agenda mengenai perubahan anggaran dasar wajib dicantumkan dengan jelas dalam panggilan RUPS.

Perubahan anggaran dasar perseroan yang telah dinyatakan pailit tidak dapat dilakukan, kecuali dengan persetujuan kurator.

Persetujuan kurator sebagaimana dimaksud harus dilampirkan dalam permohonan persetujuan atau pemberitahuan perubahan anggaran dasar kepada menteri hukum dan HAM.

Perubahan anggaran dasar dimuat atau dinyatakan dalam akta notaris dalam bahasa Indonesia.

Perubahan anggaran dasar tertentu harus mendapat persetujuan menteri hukum dan HAM.

Perubahan anggaran dasar tertentu tersebut meliputi hal-hal sebagai berikut:
1) perubahan nama perseroan dan/atau tempat kedudukan perseroan;

2) maksud dan tujuan serta kegiatan usaha perseroan;

3) jangka waktu berdirinya perseroan;

4) perubahan besarnya modal dasar;

5) pengurangan modal ditempatkan dan disetor, dan/atau

6) perubahan status perseroan yang tertutup menjadi terbuka atau sebaliknya.

Perubahan anggaran dasar selain yang disebutkan di atas, cukup diberitahukan kepada menteri hukum dan HAM.

Perubahan anggaran dasar yang tidak dimuat dalam berita acara rapat yang dibuat notaris harus dinyatakan dalam akta notaris paling lambat 30 (tiga puluh) hari terhitung sejak tanggal keputusan RUPS.

Perubahan anggaran dasar tidak boleh dinyatakan dalam akta notaris setelah lewat 30 (tiga puluh) hari terhitung sejak tanggal keputusan RUPS.

Permohonan persetujuan perubahan anggaran dasar diajukan kepada menteri hukum dan HAM selambat-lambatnya 30 (tiga puluh) hari terhitung sejak tanggal akta notaris yang memuat perubahan anggaran dasar.

Ketentuan mengenai tata cara dan periode pemberitahuan perubahan anggaran dasar yang hanya perlu diberitahukan kepada menteri hukum dan HAM mengikuti ketentuan mengenai tata cara dan periode permohonan persetujuan atas perubahan anggaran dasar yng memerlukan persetujuan.

Perubahan anggaran dasar tertentu tersebut berlaku sejak tanggal diterbitkannya keputusan menteri mengenai persetujuan perubahan anggaran dasar.

Perubahan anggaran dasar yang tidak memerlukan persetujuan menteri mulai berlaku sejak tanggal diterbitkannya surat penerimaan pemberitahuan perubahan anggaran dasar oleh menteri hukum dan HAM.

Tentang Akta Pendirian dan Anggaran Dasar Perseroan Terbatas

Akta pendirian harus dibuat oleh sedikitnya 2 (dua) orang, dalam format akta notaris, dan dalam bahasa Indonesia.

Dalam pembuatan akta pendirian, pendiri dapat diwakili oleh orang lain dengan berdasarkan surat kuasa.

Akta pendirian memuat anggaran dasar dan keterangan lain berkaitan dengan pendirian perseroan.[3] Anggaran dasar sekurang-kurangnya harus memuat :
1) nama dan tempat kedudukan perseroan;

2) maksud dan tujuan serta kegiatan usaha perseroan;

3) jangka waktu berdirinya perseroan;

4) besarnya jumlah modal dasar, modal ditempatkan, dan modal disetor;

5) jumlah saham, klasifikasi saham apabila ada berikut jumlah saham untuk tiap klasifikasi, hak-hak yang melekat pada setiap saham, dan nilai nominal setiap saham;

6) nama jabatan dan jumlah anggota Direksi dan Dewan Komisaris;

7) penetapan tempat dan tata cara penyelenggaraan RUPS;

8) tata cara pengangkatan, penggantian, pemberhentian anggota direksi dan Dewan komisaris;

9) tata cara penggunaan laba dan pembagian dividen.

Selain mencantumkan hal-hal tersebut di atas, akta pendirian juga sekurang-kurangnya memuat:
a) nama lengkap, tempat dan tanggal lahir, pekerjaan, tempat tinggal, dan kewarganegaraan pendiri perseorangan, atau nama, tempat kedudukan dan alamat lengkap seta nomor dan tanggal keputusan menteri mengenai pengesahan badan hukum dari pendiri perseroan;

b) nama lengkap, tempat dan tanggal lahir, pekerjaan, tempat tinggal, kewarganegaraan anggota direksi, dan dewan komisaris yang pertama kali diangkat;

c) nama pemegang saham yang telah mengambil bagian saham, rincian jumlah saham dan nominal saham yang telah ditempatkan dan disetor.

d) email pribadi pemegang saham, nomor hape yang aktif, NPWP pribadi pemegang saham.

e) email badan hukum, nomor telpon kantor dan NPWP badan hukum harus disertakan pula.

Status badan hukum diperoleh oleh perseroan pada tanggal diterbitkannya keputusan menteri hukum dan HAM mengenai pengesahan badan hukum perseroan.

Untuk memperoleh keputusan menteri hukum dan HAM mengenai pengesahan badan hukum perseroan, pendiri bersama-sama mengajukan permohonan melalui jasa teknologi informasi sistem administrasi badan hukum secara elektronik kepada menteri hukum dan HAM dengan mengisi format isian yang memuat sekurang-kurangnya :
a) nama dan tempat kedudukan perseroan;

b) jangka waktu berdirinya perseroan;

c) maksud dan tujuan serta kegiatan usaha perseroan;

d) jumlah modal dasar, modal ditempatkan, dan modal disetor;

e) alamat lengkap perseroan.

Sebelum melakukan pengisian format isian, pendiri terlebih dahulu harus memasukan pengajuan nama perseroan.

Permohonan untuk memperoleh keputusan menteri hukum dan HAM harus diajukan kepada menteri hukum dan HAM selambat-lambatnya 60 (enam puluh) hari terhitung sejak tanggal akta pendirian ditandatangani.

Apabila pendiri tidak mengajukan sendiri permohonan kepada menteri hukum dan HAM, pendiri hanya dapat memberi kuasa kepada notaris.

Segala perbuatan hukum yang berkaitan dengan kepemilikan saham dan penyetorannya yang dilakukan oleh calon pendiri sebelum perseroan didirikan, harus dicantumkan dalam akta pendirian.

Apabila perbuatan hukum tersebut dinyatakan dengan akta yang bukan akta otentik, maka akta tersebut harus dilekatkan pada akta pendirian.

Akan tetapi, apabila perbuatan hukum tersebut dinyatakan dengan akta otentik, maka nomor, tanggal dan nama serta tempat kedudukan notaris yang membuat akta otentik tersebut disebutkan dalam akta pendirian perseroan.

Apabila perbuatan hukum tersebut tidak dilekatkan atau dicatatkan ke dalam akta pendirian sebagaimana dijelaskan sebelumnya maka perbuatan hukum tersebut tidak menimbulkan hak dan kewajiban serta tidak mengikat perseroan.

Tentang Biaya Penjual dan Pembeli

PAJAK PIHAK PENJUAL DAN PEMBELI PROPERTI:
(Pasal 5 UU No. 21 Tahun 1997 jo. UU No.20 Tahun 2000)
Dalam transaksi jual beli, pada dasarnya terdapat dua jenis pajak yang terkait, yakni Pajak Penghasilan (PPh) atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan atau Bangunan (selanjutnya disebut PPhTB) dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan atau Bangunan (BPHTB). PPh TB dibayar oleh penjual, sementara BPHTB dibayar oleh pembeli
Pajak Penjual (PPhTB) : 5% x harga (tanah+rumah) NJOP (nilai jual objek pajak)
Pajak Pembeli (BPHTB, Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) : 5% x harga (tanah+rumah – Rp.60 Juta*)
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) ditetapkan secara regional paling banyak Rp 60.000.000,- (enam puluh juta rupiah), kecuali dalam hal perolehan hak karena waris, atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan secara regional paling banyak Rp 300.000.000,- (tiga ratus juta rupiah).
*) untuk wilayah Jakarta Rp.60.000.000,-; Bogor Rp.40.000.000,-; Tangerang Rp.30.000.000,-, dsb. Besaran ini dapat berubah sesuai peraturan pemerintah setempat

BIAYA NOTARIS:
Biaya untuk Jasa Notaris biasanya ditanggung oleh Pembeli, karena lebih berkepentingan; namun seringkali minta ditanggung bersama-sama 50-50 dengan Penjual. Uraiannya sbb:
Biaya cek sertifikat : Rp.100.000 ; Biaya SK 59 : Rp.100.000 ; Biaya validasi pajak : Rp.200.000
Biaya Akte Jual Beli (AJB) : Rp.2.400.000 ; Biaya Balik Nama (BBN) : Rp.750.000
SKHMT (surat kuasa hak membebankan hak tanggungan): Rp.250.000 ; APHT : Rp.1.200.000
Total : Rp.5.000.000
Namun ada juga Notaris yang meminta jasa sebesar 0,5%-1% dari nilai transaksi; karena itu sebelum memilih notaris, pastikan Anda telah menegosiasikan berapa biaya untuk transaksi AJB properti Anda, sehingga bisa diinformasikan kepada pihak Penjual dan Pembeli sebelumnya

Cek sertifikat diperlukan untuk memastikan apakah sertifikat tersebut asli atau palsu, Validasi pajak juga perlu untuk memastikan apakah pajak sudah dibayar/belum atau bukti pembayaran ternyata palsu, biaya akte jual beli merupakan biaya perngurusan segala berkas-berkas sampai selesai dan kita hanya menandatangani bersama si penjual semua berkas-berkas dan pernjanjian jual beli, biaya balik nama adalah biaya pengurusan balik nama semua sertifikat dari penjual ke pembeli.

BIAYA BANK:
Bila mengajukan kredit melalui bank kita akan dikenakan biaya administrasi antara lain :
Biaya appraisal sebesar Rp.300.000 yaitu biaya administrasi untuk proses pengajuan peminjaman kredit ke bank.
Biaya administrasi PSJT (pelunasan sebelum jatuh tempo kredit ) sebesar 0.5% dari sisa pokok kredit nasabah. Biaya ini akan di bebankan ke nasabah jika akan melunasi KPR kurang dari 1 tahun. Tapi bila lebih dari satu tahun biasanya nasabah tidak akan dikenakan biaya apapun.
Biaya asuransi, yaitu asuransi kebakaran dan asuransi jiwa. Pada umumnya nasabah diminta membayar lump sum (sekaligus) selama jangka waktu kredit yang disetujui, dan berkisar antara 1.8 juta – 2,4 juta.
Uang nasabah juga akan ditahan (dibekukan) di dalam tabungan sebesar 1 kali angsuran perbulan. Jadi didalam tabungan nasabah akan mengendap dana minimal 1 kali angsuran yang tidak dapat ditarik.

TAHAP NEGOSIASI FINAL DENGAN CALON PEMBELI:
Negosiasi menentukan Deal Harga, Sistem Pembayaran, Tanggal Pelaksanaan AJB (Akta Jual Beli), Waktu Pengosongan properti, Pemilihan Notaris / PPAT
Tawar menawar awal biasanya via telpon, namun pada saat hampir deal atau tinggal sedikit selisihnya biasanya mereka minta dipertemukan.
Sebisanya hindari penjual dan calon pembeli tawar menawar langsung by phone
Kalau selisih harga mendekati deal dan deadlock usahakan pertemuan penjual dan calon pembeli; termasuk untuk membahas kesepakatan atas penanggungan biaya yang timbul akibat transaksi tersebut.

Tentang Klausa Penghukuman Dalam Perjanjian

Apakah dalam Akta Notaris boleh dicantumkan Klausula Penghukuman bila salah satu pihak melanggar perjanjian ?

Dalam suatu akta notaris sering ditemukan suatu klausul dengan kata-kata :

”Dengan ketentuan apabila Pihak Kedua tidak dapat membayar pada tanggal tersebut, maka perjanjian pengikatan jual beli ini batal, dan uang yang sudah dibayarkan oleh Pihak Kedua kepada Pihak Pertama tidak dapat dikembalikan (hangus)”.

Sebagaimana dipahami bahwa asas kebebasan berkontrak diatur dalam Pasal 1338 ayat 1 KUHPerdata yang menyebutkan Setiap persetujuan yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi para pihak yang membuatnya.

Akan tetapi pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata tersebut di atas  tidak bisa  ditafsirkan seolah-olah para pihak dapat membuat suatu persetujuan mengenai apapun sesuai dengan kehendak kedua pihak tersebut, oleh karena dalam membuat suatu kesepakatan para pihak tidak boleh membuat perjanjian yang dilarang oleh undang-undang, bertentangan dengan kesusilaan atau ketertiban umum. Bagaimanapun asas kebebasan berkontrak yang diatur dalam Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata tetap ada batas-batasnya. Hal ini disebabkan karena kesusilaan dan hukum tidak dapat dipisahkan satu sama lain.
Pasal 1337 KUHPerdata menyebutkan bahwa Suatu sebab adalah terlarang apabila dilarang oleh undang-undang, atau apabila berlawanan dengan kesusilaan ataupun ketertiban umum.

Dalam konteks akta Notaris juga dimungkinkan dibuat suatu perjanjian dengan klausula yang berisi penghukuman bila salah satu pihak melanggar perjanjian.
Putusan MARI No. 2423 K/Pdt/1986 : “Diperkenankan adanya klausula penghukuman bila salah satu pihak melanggar perjanjian”.
Dapat disimpulkan bahwa pencantuman klausula penghukuman dalam akta Notaris tersebut menunjukkan penerapan kepastian hukum karena sudah pasti telah didasarkan kepada ketentuan Pasal 1320 KUHPerdata dan Pasal 1338 KUHPerdata, karena memang klausula penghukuman tersebut adalah kewenangan para pihak untuk menentukannya yang dituangkan dalam akta notaris. Dengan klausula penghukuman juga tercakup nilai keadilan dan bisa diterima sebagai ganti kerugian akibat kelalaian salah satu pihak.
(Dr. Udin Narsudin, SH., M.Hum., SpN).

Tentang Pemberian Kuasa dalam Pengikatan Jual Beli

Pemberian kuasa dalam kaitannya dengan pembuatan Perjanjian Pengikatan Jual Beli dimana Pihak Pembeli telah membayar lunas seluruh harga jual beli akan tetapi jual beli tersebut belum mungkin untuk dilaksanakan.

Berakhirnya pemberian kuasa diatur dalam Pasal 1813, 1814 dan pasal 1816 KUHPerdata.

Pasal 1813 KUHPerdata menentukan ""Pemberian kuasa bewrakhir: dengan ditariknya kembali kuasanya si kuasa; dengan pemberitahuan penghentian kuasanya oleh si kuasa; dengan mewninggalnya, pengampuannya atau pailitnya si pemberi kuasa maupun si kuasa; ..."

Pasal 1814 KUHPerdata menentukan  "Si pemberi kuasa dapat menarik kembali kuasanya manakala itu dikehendakinya, dan jika ada alasan untuk itu memaksa si kuasa untuk mengembalikan kuasa yang dipegangnya."

Pasal 1816 KUHPerdata menentukan" Pengangkatan kuasa baru, untuk menjalankan suatu urusan yang sama, menyebabkan ditariknya kembali kuasa yang pertama, terhitung mulai diberitahukannya kepada orang yang belakangan ini tentang pengangkatan tersebut."

Berdasarkan ketentuan tersebut maka suatu pemberian kuasa dapat beralhir karena ditariknya kuasa tersebut oleh si pemberi kuasa atau berakhir dengan pembuatan suatu kuasa baru yang diikuti dengan pemberitahuan mengenai hal tersebut kepada penerima kuasa. Pemberian kuasa juga berakhir dengan meninggalnya si pemberi kuasa.

Pengecualian terhadap ketentuan mengenai berakhirnya kuasa biasanya dilakukan dengan mengenyampingkan ketentuan mengenai berakhirnya kuasa yang diatur dalam pasal 1813, 1814 dan 1816 KUHPerdata tersebut.

Kuasa yang berisikan klausul yang menyatakan kuasa tersebut tidak dapat dicabut kembali dan tidak berakhir oleh karena sebab-sebab apapun juga termasuk sebab-sebann yang diatur dalam  pasal 1813, 1814 dan 1816 KUHPerdat disebut dengan "kuasa mutlak".

Sesuai ketentuan yang tercantum dalam  Pasal 39 PP No. 24 tahun 1997, sebelumnya diatur dalam Instruksi Mendagri No. 14 tahun 1982, kuasa untuk menjual tidak boleh diberikan dalam bentuk kuasa mutlak.

Sehubungan dengan hal tersebut oleh karena kuasa untuk menjual tidak boleh diberikan dalam bentuk kuasa mutlak maka untuk kuasa yang tidak berkaitan dengan adanya perjanjian pokok yang menjadi dasar pemberiannya, berlaku baginya ketentuan mengenai berakhirnya kuasa yang diatur dalam Pasal 1813, 1814 dan Pasal 1816 KUHPerdata. jadi kuasa untuk mernjual tersebut akan berakhir apabila:
1)  Pemberi kuasa meninggal dunia;
2)  Dicabut oleh Pemberi Kuasa;
3)  Adanya kuasa yang baru, yang mengatur mengenai hal yang sama;   

Termasuk dalam pengecualian tersebut misalnya pemberian kuasa menjual untuk melaksanakan jual beli yang telah diatur di dalam suatu Pengikatan Jual Beli atau Perjanjian Kerjasama Untuk Membangun Proyek Perumahan

Hal tersebut dapat berakibat kemungkinan pada saat akta Jual beli dibuat ternyata pemberi kuasa telah meninggal dunia. Jika hal tersebut terjadi maka tentunya akta jual beli yang bersangkutan batal demi hukum.

Dalam praktek yang diperhatikan oleh PPAT biasanya hanya berkaitan dengan waktu pemberian kuasa tersebut, yaitu apakah kuasa tersebut telah lewat dari 1 (satu) tahun atau belum, sesuai yang diperbolehkan oleh pihak BPN. Tentunya hal ini sangat berisiko.

Sekalipun kuasa tersebut belum lewat 1 (satu) tahun kita tetap harus meneliti apakah kuasa tersebut masih berlaku atau tidak.Hal tersebut untuk menghindari permasalahan berkaitan dengan pembuatan akta yang kita lakukan.

Tentang Pertanyaan Pembuatan Dan Pelaporan Wasiat

UNIFIKASI PEMBUATAN WASIAT DAN PELAPORAN WASIAT SERTA PERMOHONAN ADA WASIAT /TIDAK ADA WASIAT DARI DAFTAR PUSAT WASIAT KEMENTERIAN HUKUM DAN ASASI RI

Menteri Hukum dan HAM RI telah menerbitkan Peraturan Menteri Hukum Dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia Nomor 60 Tahun 2016 Tentang TATA CARA PELAPORAN DAN PERMOHONAN PENERBITAN SURAT KETERANGAN WASIAT SECARA ELEKTRONIK.
Bahwa dengan terbitnya Permenkumham tersebut sejak tanggal diterbitkan telah berlaku dan mengikat seluruh Warga Negara Indonesia (WNI). Sehingga terjadi unifikasi dalam hal :
1. WNI yang membuat Wasiat yang dibuat dengan akta Notaris WAJIB melaporkannya (secara elektronik)  ke Daftar Pusat Wasiat di Direktorat Jendral Administrasi Hukum Umum Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia.
2. Sebelum dibuat Surat/Akta Keterangan Waris terlebih dahulu WAJIB meminta  (secara elektronik) apakah ada wasiat atau tidak ada wasiat Daftar Pusat Wasiat di Direktorat Jendral Administrasi Hukum Umum Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia.
Sehingga untuk para Notaris tidak perlu lagi berfikir dan bertindak fragmentatif dan segmentatif hanya untuk golongan penduduk tertentu dalam pembuatan akta wasiat dan pelaporannya, tapi berpikir dan bertindaklah secara integrative dan holistik untuk seluruh WNI.
Saat ini fakta yang terjadi (yang masih diyakini secara hukum oleh para Notaris dan PPAT serta Pejabat Pemerintah, termasuk BPN), padahal tidak ada akibat hukum apapun) yaitu pembuatan Surat/Akta Keterangan Waris masih dan masih berdasarkan Etnis/Ras/Golongan Penduduk Indonesia.
Yaitu (1) Untuk untuk Golongan Pribumi dibuat dibawah tangan yang diketahui/dikuatkan oleh Lurah/Kepala Desa dan Camat. (2) Untuk Golongan Tionghoa/Cina dibuat dengan akta Notaris. (3) Untuk Golongan Timur Asing (selain Tionghoa/Cina) dibuat BHP. (4) Untuk WNI yang beragama Islam dengan Fatwa Waris Damai dari Pengadilan Agama.
(CATATAN : bisa kita baca penggolongan penduduk di Indonesia (berdasarkan etnis/ras)  sudah masuk Museum Hukum dengan diberlakukannya : (1) UNDANG-UNDANG REPUBLIK INDONESIA NOMOR 12  TAHUN 2006 TENTANG KEWARGANEGARAAN REPUBLIK INDONESIA, (2) UNDANG-UNDANG REPUBLIK INDONESIA  NOMOR 39 TAHUN 1999  TENTANG HAK ASASI MANUSIA, (3) UNDANG-UNDANG REPUBLIK INDONESIA  NOMOR 40 TAHUN 2008  TENTANG PENGHAPUSAN DISKRIMINASI RAS DAN ETNIS, (4) UNDANG- UNDANG REPUBLIK INDONESIA NOMOR 23 TAHUN 2006 TENTANG ADMINISTRASI KEPENDUDUKAN).

Jika Notaris menerima Surat Keterangan Waris yang dibuat oleh :
(1) Dibawah Tangan yang diketahui/dikuatkan oleh Lurah/Kepala Desa dan Camat,
(2) Untuk WNI yang beragama Islam dengan Fatwa Waris Damai dari Pengadilan Agama yang didalamnya tanpa mencantumkan adanya Surat Keterangan ada wasiat atau tidak ada wasiat dari Daftar Pusat Wasiat....

Adakah akibat hukumnya  dan apa yang harus dilakukan oleh Notaris/PPAT ?
Atau :
Notaris yang membuat Akta Keterangan Waris (AKW) – (Notaris tidak berwenang membuat Surat tapi membuat Akta) tidak meminta Surat Keterangan ada wasiat atau tidak ada wasiat dari Daftar Pusat Wasiat, adakah akibat hukumnya ?

Tentang Dokumen Palsu

Apabila dalam melaksanakan jabatan notaris ternyata dokumen yang digunakan dinyatakan palsu oleh putusan pengadilan atau oleh instansi yang membuatnya dicabut, bagaimana kedudukan hukum akta yang sudah dibuat ?

Jika dalam pembuatan akta memenuhi semua syarat dan tatacara yang disebutkan Pasal 38 UUJN, maka secara formalitas telah dipenuhi dan akta yang bersangkutan tetap berkedudukan sebagai akta otentik dan tidak menyebabkan akta notaris jadi palsu.
Hanya bagi para pihak sendiri akta tersebut tidak mempunyai kekuatan hukum mengikat sejak adanya putusan pengadilan yang menyatakan surat/dokumen tersebut palsu atau sejak adanya pencabutan surat/dokumen tersebut dari instansi yang membuat atau mengeluarkannya, sedangkan perbuatan hukum yang sudah dilakukan berdasarkan akta tersebut sebelum adanya putusan pengadilan atau pencabutan tetap sah dan mengikat para pihak pada siapapun.

Notaris tidak akan dikualifikasikan memasukkan surat/dokumen palsu yang setelah akta dibuat surat/dokumen tersebut dinyatakan palsu berdasarkan putusan pengadilan atau instansi yang membuat/mengeluarkan surat/dokumen mencabutnya.

Notaris akan dikualifikasikan memasukan keterangan palsu ke dalam akta notaris apabila sebelum akta dibuat tahu bahwa surat/dokumen tersebut palsu atau secara formil tidak dibuat oleh instansi yang berwenang membuatnya atau surat/dokumen tersebut tapi telah dicabut oleh instansi yang membuatnya/mengeluarkannya.

Tentang Perubahan Anggaran Dasar PT Yang Memerlukan Persetujuan Menteri

Nah, agar tidak salah langkah bila ingin mengubah Anggaran Dasar perusahaan berbentuk PT, berikut poin-poin perubahan yang harus Anda pahami.

Perubahan Nama PT.
Jika ingin mengubah nama PT, maka Anda wajib melakukan perubahan anggaran dasar.
Bukankah kalau Anda ingin mengganti nama, maka otomatis akta kelahiran Anda pun harus diubah?

Perubahan Domisili PT.
Yang dimaksud disini adalah perubahan domisili bila ada perpindahan Biasanya saat Anda mendirikan PT, diakta pendiriannya akan tercantum wilayah kotamadya  dimana PT tersebut didirikan. Misalnya domisili PT berada di Jakarta Selatan. Jadi jika Anda ingin memindahkan kantor PT Anda ke wilayah yang berbeda, misalnya dari Jakarta Selatan ke Jakarta Barat, artinya Anda perlu melakukan perubahan anggaran dasar PT. Ada juga customer Easybiz yang dalam akta pendiriannya disebutkan alamat lengkap PT itu berdomisili. Dalam hal ini, ketika Anda akan memindahkan kantor PT ke gedung lain, meskipun masih dalam satu wilayah adminstratif yang sama, Anda tetap perlu melakukan perubahan anggaran dasar PT.

Perubahan Maksud dan Tujuan PT. Perubahan ini terjadi jika Anda akan melakukan perubahan atas jenis-jenis bidang usahayang sudah dimuat dalam akta pendirian PT sebelumnya. Semisal perusahaan Anda tadinya hanya melakukan perdagangan umum tapi sekarang ingin merambah ke market place, maka kalau di anggaran dasar bidang usaha market place belum tercantum perlu dilakukan perubahan anggaran dasar. Perubahan bidang usaha ini adalah bagian dari strategi pengembangan bisnis Anda. Oleh karena itu mengurangi atau menambah daftar bidang usaha sangat mungkin terjadi.

Perubahan Jangka Waktu Pendirian PT. Pasal 6 UUPT menyatakan bahwa PT dapat didirikan untuk jangka waktu terbatas atau jangka waktu tidak terbatas. Jangka waktu terbatas, artinya ada batas waktu berdirinya PT, misalnya 5 atau 20  tahun. Pembatasan ini biasanya terjadi kalau salah satu atau semua pendiri PT adalah badan hukum dan PT gabungan (joint venture) ini didirikan untuk menyelesaikan satu proyek tertentu saja. Sementara PT yang didirikan dengan jangka waktu tidak terbatas artinya PT itu tidak memiliki batas waktu berdirinya. Artinya, selama operasional PT masih berjalan, PT tersebut tetap eksis. Bahkan jika untuk sementara waktu PT  tersebut tidak memiliki aktivitas bisnis, badan hukum PT ini tetap eksis sampai adanya pembubaran PT itu. Nah, perubahan jangka waktu PT seperti ini perlu perubahan anggaran dasar ya,  baik dalam hal PT yang didirikan terbatas diubah menjadi tidak terbatas atau sebaliknya, serta jika Anda ingin menambah jangka waktu berdirinya PT dimaksud.

Perubahan Besarnya Modal Dasar.
Jika Anda ingin mengubah jumlah modal dasar yang sudah tertera dalam akta pendirian PT Anda, maka Anda musti melakukan perubahan anggaran dasar PT. Misalnya di akta pendirian modal PT Anda adalah Rp 500 juta. Kemudian karena ingin mengikuti persyaratan suatu tender, Anda ingin menambah modal dasar PT yang Anda dirikan menjadi Rp 1 miliar.

Pengurangan Modal Ditempatkan dan Disetor.
Atas dasar pertimbangan keberlanjutan bisnis, Anda bisa saja memutuskan untuk mengurangi modal ditempatkan dan modal disetor yang dicantumkan di anggaran dasar PT. Dalam hal ini, Andajuga perlu melakukan perubahan anggaran dasar.

Perubahan Status PT Yang Tertutup Menjadi Terbuka Atau Sebaliknya.
PT Terbuka merupakan PT yang melakukan penawaran umum saham sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang pasar modal. Jika Anda sudah mendirikan PT kemudian Anda berencana mencari modal tambahan melalui bursa, maka status PT Anda akan menjadi PT Terbuka setelah dilaksanakannya penawaran umum atau IPO (Initial Public Offering) di bursa. Perubahan status seperti ini memerlukan perubahan anggaran dasar PT.

Perubahan lainnya,
Misalnya Perubahan Susunan Direksi dan/atau Komisaris dimana Anda akan melakukan perubahanpersonil yang akan menduduki jabatan Direksi dan/atau Komisaris di perusahaan  Inipun  memerlukan perubahan anggaran dasar PT.

Tentang Pemegang Saham Tidak Ditempat

Diatur dalam Bagian Kedua Paragraf 2 Undang-Undang Nomor 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas (“UUPT”). Untuk mengubah anggaran dasar suatu perusahaan yang berbentuk PT,  dapat mengadakan RUPS.

Hal ini diatur di Pasal 19 UUPT.
Jika RUPS sudah dilaksanakan, disetujui, dan memenuhi persyaratan kuorum, persetujuan itu akan dituangkan dalam berita acara rapat yang dibuat oleh notaris dan selanjutnya dibuat dalam bentuk akta perubahan anggaran dasar oleh notaris.

Bila mengadakan RUPS secara fisik sulit untuk diselenggarakan misalnya karena satu atau beberapa pemegang saham sedang berada di luar kota atau luar negeri, maka untuk merubah anggaran dasar dapat dilakukan melalui penerbitan sirkuler.

Penggunaan sirkuler dimungkinkan dalam Pasal 21 ayat (5) UUPT.
Jadi, jika tidak ada berita acara rapat, maka Anda dapat membuat sirkuler yang harus ditandatangani oleh seluruh pemegang saham PT.

Sirkuler itulah yang kemudian dijadikan bentuk akta perubahan anggaran dasar oleh notaris.

Namun perlu diketahui, untuk menuangkan sirkuler dalam bentuk akta harus dilakukan dalam jangka waktu selambat-lambatnya 30 (tiga puluh hari) hari sejak tanggal keputusan RUPS atau tanggal ditAndatanganinya sirkuler dimaksud.

Lewat dari 30 hari maka sirkuler tersebut tidak berlaku lagi dan harus dibuatkan yang baru.

Tentang Pembatalan Isi Akta PPAT

• Akta PPAT termasuk akta jual beli dapat dibuat akta pembatalannya sepanjang belum didaftarkan ke Kantor Badan Pertanahan Nasional, Pasal 45 ayat (10 huruf g  Peraturan Pemerintah  Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, yaitu  perbuatan hukum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37 ayat (1) dibatalkan oleh para pihak sebelum didaftar oleh Kantor Pertanahan.

• Substansi dari ketentuan tersebut ada 2 (dua) pembatalan akta PPAT, yaitu:
1. pembatalan dilakukan sebelum dilakukan pendaftaran ke Kantor Pertanahan,
2. pembatalan setelah dilakukan atau dalam proses pendaftaran di Kantor Pertanahan.

• Pembatalan akta PPAT dengan alasan sebagaimana tersebut oleh para pihak sendiri dapat dilakukan sebelum dilakukan pendaftaran ke kantor pertanahan  dengan akta Notaris.  Hal tersebut dapat dilakukan karena tindakkan hukum yang mereka lakukan dengan akta PPAT dalam ruang lingkup hukum perdata. Sesuai dengan prinsip dalam hukum perdata, ketika dilakukan pembatalan, maka semua keadaan tersebut harus dikembalikan kepada keadaan semula ketika belum terjadi perbuatan hukum yang tersebut dalam akta yang bersangkutan.  Jika terjadi pembatalan seperti ini dan sudah ada pembayaran BPHTB dan atau PPh, maka hal tersebut sudah merupakan resiko yang harus ditanggung oleh para penghadap sendiri.

• Pembatalan tersebut menjadi sangat sulit untuk dilakukan jika menyangkut akta SKMHT/APHT, meskipun belum dilakukan pendaftaran ke kantor pertanahan setempat, tapi jika uang (pinjaman) sudah cair dari kreditur kepada debitur, maka yang perlu diatur mengenai mekanisme atau tatacara pengembalian pinjaman tersebut dari debitur kepada kreditur.

• Jika Pembatalan dilakukan setelah berkas diterima oleh Kantor Pertanahan setempat (dalam proses pendaftaran), maka harus diajukan permohonan terlebih dahulu untuk membatalkannya atau menarik kembali berkas. Hal ini bisa dilakukan jika mereka yang bertransaksi sepakat untuk melakukan pembatalan secara damai. Tapi jika tidak terjadi kesepakatan di antara mereka, terlebih dahulu harus ada putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum tetap tentang pembatalan tersebut. Setelah keluar surat  Persetujuan dari Kantor Pertanahan. Setelah surat tersebut diterima kemudian dibuat akta Pembatalan dengan akta Notaris. Jika terjadi pembatalan seperti ini dan sudah ada pembayaran BPHTB dan atau PPh, maka hal tersebut sudah merupakan resiko yang harus ditanggung oleh para penghadap sendiri. Apakah BHPTB/PPh tersebut dapat ditarik lagi atau tidak dari instansi yang bersangkutan ? Hal ini akan didasarkan pada peraturan perundang-undangan yang mengaturnya. Jika ini dilakukan, maka bukan dan tidak urusan Notaris/PPAT, tapi setidaknya Notaris/PPAT harus menjelasakan kepada para penghadap atas risiko tersebut.

• Dalam pendaftaran setelah berkas diterima, maka akan ada dua tindakkan hukum, yaitu hukum perdata yang dilakukan oleh penjual dan pembeli (dalam jual-beli), hal ini merupakan tindakkan/perbuatan hukum dua pihak, dan tindakkan hukum administrative dari kantor pertanahan setempat. Maka yang harus dilakukan terlebih dahulu adalah tindakkan hukum perdatanya berupa kesepakatan pembatalan perbuatan hukum yang tersebut dalam akta tersebut, jika tidak ada yang sepakat harus dengan putusan pengadilan. Jika tindakkan hukum perdata tersebut telah selesai, maka untuk selanjutnya permohonan pencabutan pendaftaran tersebut dari kantor pertanahan, dan atas hal tersebut, ada tindakkan hukum administrasi dari kantor pertanahan berupa surat keputusan pembatalan/pencabutan pendaftaran tersebut.

Tentang PJB Lunas dan Belum Lunas

Jika bentuknya adalah :
PJB Belum Lunas......
maka di dalamnya tidak ada kuasa, kecuali syarat-syarat pemenuhan suatu kewajiban.

Sedangkan jika pembayaran sudah lunas dan dibuatkan PJB Lunas.....
maka di dalamnya dibarengi dengan Kuasa untuk menjual, dari penjual kepada pembeli.

Jadi, ketika semua persyaratan sudah terpenuhi, tanpa perlu kehadiran penjual karena sudah terwakili sudah memberikan kuasa, dengan redaksi kuasa untuk menjual kepada pembeli, Notaris/PPAT dapat langsung membuatkan Akta Jual Belinya untuk kemudian memproses balik nama sertifikatnya.

Dalam Pasal 1792 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPerdata”) menyebutkan, “Pemberian kuasa adalah suatu perjanjian dengan mana seorang memberikan kekuasaan kepada seorang lain, yang menerimanya, untuk atas namanya, menyelengarakan suatu urusan”.

Kuasa untuk menjual, masuk kedalam kategori kuasa yang digunakan untuk memindahtangankan benda yang sejatinya hanya dapat dilakukan oleh pemiliknya saja. Maka dari itu, untuk kuasa menjual ini, diperlukan suatu pemberian kuasa dengan kata-kata yang tegas di dalam aktanya (Pasal 1796 KUHPerdata).

Kuasa untuk menjual ini, bisa masuk sebagai klausul dalam PJB, bisa juga berdiri sendiri, berbentuk akta tersendiri.

Jadi, ketika tanda tangan, menandatangani dua akta:
1. PJB dan
2. Akta Kuasa Untuk Menjual.

Dalam hal Kuasa untuk menjual masuk sebagai klausul dalam PJB, maka yang ditandatangani hanyalah akta PJB saja.
Dalam klausul tersebut dinyatakan/diatur dengan kata-kata yang tegas bahwa Saudara memberikan kuasa untuk menjual kepada pembeli, maka pada saat terpenuhinya semua persyaratan untuk meningkatkan PJB menjadi Akta Jual Beli,

Saudara, selaku penjual, memang tidak perlu repot-repot untuk hadir kembali menandatangani Akta Jual Beli-nya, cukup pembeli saja. Pembeli bertindak selaku kuasa dari penjual, atas dasar kuasa yang sudah ada di PJB, yang mana PJB itu telah ditandatangani dengan sempurna oleh penjual dan pembeli.
 
Untuk jenis akta PJB Lunas, Kuasa Menjual yang terdapat di dalam akta PJB Lunas bersifat mutlak, artinya tidak dapat dicabut kembali dan tidak akan berakhir karena sebab-sebab yang diatur dalam Pasal 1813 KUHPerdata. Hal ini untuk menjamin kepastian hukum bagi pembeli yang sudah membayar lunas harga yang sudah dibayarkannya secara penuh namun belum bisa dilaksanakan baliknamanya karena satu dan lain hal ada syarat-syarat yang belum terpenuhi. Perlu juga diperhatikan bahwa, jika kuasa menjual ini bagian yang tak terpisahkan dari PJB Lunas, maka dalam hal akta PJB Lunas tersebut telah ditandatangani dengan sempurna tanpa ada unsur khilaf, paksaan maupun tipuan, maka proses PJB Lunas, yang dilanjutkan menjadi AJB dan sampailah pada balik nama sertifikat tersebut, memang sudah berjalan sebagaimana seharusnya.

 
Kecuali jika kuasa menjual yang dibuat secara murni dengan tujuan untuk menjualkan suatu aset tanpa terkait dengan akta PJB tersebut. Kuasa menjual murni tersebut dapat dicabut dengan menggunakan akta pencabutan kuasa, dalam hal jual beli dan baliknama belum dilakukan. Namun demikian, jika sudah dibaliknama, berarti akta jual beli sudah terjadi. Pembatalan jual beli harus melalui gugatan ke Pengadilan Negeri yang berwenang jika Saudara dapat membuktikan bahwa pemberian kuasa diberikan karena khilaf, ada paksaan ataupun karena penipuan.

Tentang Kaitan Akta Yang Dibatalkan Pengadilan

Terlebih dahulu para pihak mengajukan permohonan pembatalan perjanjian jual beli hak atas tanah kepada Pengadilan. Kemudian putusan Pengadilan tersebut diajukan kepada Kantor Pertanahan sebagai dasar pembatalan akta jual beli yang sudah dibuat.
Selanjutnya para pihak harus menghadap ke Notaris- PPAT untuk membuat akta baru mengenai perbuatan hukum yang hendak dilakukan untuk menggantikan atau membatalkan perbuatan hukum yang telah dilakukan. Kemudian akta tersebut diajukan ke Kantor Pertanahan sebagai alasan untuk membatalkan akta jual beli (perbuatan hukum terdahulu)  tersebut.

Atau apabila pembatalan tersebut disebabkan karena para pihak hendak mengganti jenis perjanjian, misalnya yang tadinya perjanjian jual beli menjadi perjanjian hibah, maka para pihak harus menghadap ke PPAT untuk membuat akta baru mengenai perbuatan hukum yang hendak dilakukan untuk menggantikan atau membatalkan perbuatan hukum yang telah dilakukan.
Kemudian akta tersebut diajukan ke Kantor Pertanahan sebagai alasan untuk membatalkan akta jual beli (perbuatan hukum terdahulu) yang telah didaftarakan tersebut.

Tentang Siapakah Para Pihak Dalam Gugatan Perdata

1. Penggugat : org yg merasa haknya dilanggar
2. Tergugat : orang yg ditarik ke muka pengadilan karena haknya penggugat dilanggar dan yg menarik tergugat ke muka pengadilan adalah penggugat
3. Turut Tergugat adalah orang orang yg ditarik didalam suatu gugatan untuk mematuhi putusan gugatan itu dan demi lengkapnya para pihak....

Pertanyaannya adalah apakah ada batasan siapa yg boleh digugat dan siapa yg tidak boleh digugat dalam perkara perdata?

Tentunya para pakar hukum acara perdata akan menjawab tidak ..sebab penggugat boleh menggugat siapapun sepanjang penggugat dapat membuktikan hubungan hukum antara penggugat dan tergugat selaku subjek hukum dan hak hak yg dilanggar oleh tergugat...

Dalam suatu kasus perdata notaris ditarik sebagai salah satu pihak tergugat oleh penggugat tentunya oleh pihak pengadilan memanggil para pihak termasuk notaris sebagi salah pihak tergugat untuk hadir pada sidang yg telah ditetapkan majelis hakim ...

Yg menjadi masalah adalah ketika pengadilan memanggil notaris sebagai salah satu para pihak, notaris berpendapat harus ijin majelis kehormatan notaris..dengan alasan sesuai dengan pasal 66 UUJN
Bila dicermati apa makna pasal 66 UUJN notaris harus mendapat ijin MKN apabila dipanggil dalam rangka pemeriksaan berkaitan dengan akta..
Sementara pengadilan memanggil notaris sebagai para pihak dalam perkara perdata bukan dalam rangka pemeriksaan berkaitan dengan akta..makanya dalam risalah panggilan dicantumkan” memanggil  sebagai  pihak tergugat”, dalam hukum acara perdata para pihak tidak diperiksa oleh hakim tapi hakim mendengar dan menilai jawab menjawab para pihak ( boleh menolak membatah ) dalam persidangan hakim bersifat pasif dan mengatur tatacara persidangan dan memutuskan dikabulkan atau tidak permohonan penggugat sesuai dengan fakta fakta dipersidangan..
Oleh karena itu dapat disimpulkan bahwa pada saat hakim memanggil notaris sebagai para pihak (tergugat) tidak perlu ada ijin MKN akan tetapi bila diperiksa sebagai saksi yg berkaitan dengan akta maka memang wajib ijin MKN......

Tentang Pendiri Yayasan

Pada umumnya pendiri merupakan donatur, sekaligus sebagai pengurus, sehingga betul-betul bertanggung jawab atas kelangsungan Yayasan. Dengan demikian motif mendirikan Yayasan adalah untuk beramal sesuai dengan tuntunan agama.

Selain tujuan untuk beramal, ada pula Yayasan yang didirikan untuk melestarikan harta warisan yang telah berlangsung secara turun temurun. Walaupun tidak disebutkan secara jelas bahwa keberadaan Yayasan itu dimaksudkan untuk menjaga kelangsungan harta warisan, namun dari kegiatannya terlihat bahwa ketua Yayasan selalu dipegang oleh ahli waris secara turun temurun.
Yayasan seperti ini biasanya lebih banyak bergerak di bidang pendidikan.  Dalam pembentukannya seringkali lembaga pendidikan terbentuk lebih dahulu daripada Yayasan itu sendiri.
Bentuk Yayasan seperti ini dapat dilihat pada Pondok-Pondok Pesantren.
Yayasan dengan motif seperti ini banyak dipengaruhi oleh wakaf, khususnya wakaf dzurri (ahli), yang banyak menimbulkan masalah karena para pengurus menganggap bahwa Yayasan itu adalah miliknya.
Praktik yang demikian ini juga banyak dilakukan di beberapa negara Timur Tengah dalam bentuk wakaf. Setelah beberapa tahun ternyata praktik semacam itu menimbulkan masalah. Banyak di antara mereka menyalah-gunakannya, misalnya ;

Menjadikan wakaf ahli itu sebagai cara untuk menghindari pembagian atau pemecahan harta kekayaan pada ahli waris yang berhak menerimanya, setelah wakif meninggal dunia;

Wakaf ahli dijadikan alat untuk mengelak tuntutan kreditor atas utang-utangnya yang dibuat oleh wakif sebelum mewakafkan kekayaannya.

Dengan demikian yang menjadi pemilik dari Yayasan :
bukanlah pendiri atau pengurus melainkan adalah pihak yang dituju oleh pendirian/keberadaan Yayasan tersebut.

Jika Yayasan itu adalah Yayasan pendidikan maka pemiliknya adalah para mahasiswa, sedangkan jika itu panti jompo/asuhan maka pemiliknya adalah para penghuni panti.

Dengan demikian kepemilikan dari Yayasan ini merupakan kepemilikan bersama (mede eigendom) yang tidak sempurna, karena pemilik tidak dapat berbuat bebas terhadap harta milik Yayasan.

Salah satu bukti lagi bahwa Yayasan itu bukan milik dari pendiri atau organ lainnya adalah di dalam undang-undang Yayasan tidak satupun organ yang diberi kewenangan untuk membubarkan Yayasan.

Tentang Pengajuan KPR

1. Kalau mau mengajukan KPR, selain tanya bunga promonya juga tanya bunga normalnya ditahun itu. biasanya mereka berat mengatakannya, tapi desak aja. Maksudnya ini untuk memberi gambaran besarnya gap antara bunga promo dan bunga normal.

2. Kalau ngga mau ribet, ambil saja KPR bank syariah, karena marginnya seperti bunga akan selalu tetap jadi angsuran juga akan selalu tetap ngga peduli krismon kayak apa. Angsuran akan selalu tetap dan memang pada tahun awal kelihatan lebih tinggi.

contoh:
Bank syariah
13 persen
13 persen
13 persen
13 persen
13 persen
13 persen
13 persen
13 persen
13 persen
13 persen
dst..

Bank konvensional
9persen
9persen
9persen
12persen
11persen
13persen
14persen
13persen
12persen
11persen
dst..
Catatan: kalo krismon ga ada batasan berapa bunga maksimalnya, bisa jadi sangat sangat tinggi.
dan setiap 10 tahun biasanya ada krismon 

Akan terasa bedanya ketika sepertiga masa akhir angsuran karena nilai mata uang yang biasanya menurun tiap tahun menjadikan angsuran di bank syariah menjadi kian kecil nilainya.

Teruntuk Anakku

'Anakku, Bacalah Surat Ini Jika Nanti Ibu Tak Lagi Ada di Sisimu

Anakku, kamu akan mendengar dari orang lain hal kecil tentang Ommy. Parfum pilihan Ommy, kamu sudah tahu,  adalah wangi melati, makanan favorit Ommy, kamu sudah paham.... yamien manis, musim hujan adalah musim kesukaan Ommy, karena Ommy tidak perlu menyiram tanaman, waktu menyiram bisa Ommy gunakan untuk menonton tivi barang sebentar saja. Dan Ommy juga berharap bisa memasak lebih baik. Anakku, jangan takut mengekspresikan emosimu. Ommy nggak akan lelah mendengar kata 'I Love You' dari kamu. Belajar yang serius tapi ketahui juga banyak hal lain yang menyenangkan dalam hidup dibanding textbook...

Anakku nanti kamu juga akan mengenal cinta. Cinta memang rumit. Tapi, akan lebih baik ketika kita merasakan cinta dan kehilangan daripada tidak pernah merasakan cinta sama sekali.
Itulah yang Ommy rasakan terhadap kamu. Patah hati nggak cukup menggambarkan betapa sakitnya hati Ommy ketika nantinya tak ada di sisimu. Dan Ommy tidak akan pernah menghapus kenangan ketika kita menghabiskan waktu bersama. Kamu adalah kebanggaan Ommy.

Kepada Suamiku, aku berpesan agar menjadi bapak yang baik. Karena, bukan hal yang mudah bagi seorang bapak membesarkan anaknya sendirian. Aku yakin, segala keputusanmu nantinya pasti demi kebaikan kamu maupun anak kita.

"Dia adalah teman hidup dari istrimu, ibunya, segalanya. Dia selalu begitu dan akan selalu seperti itu."